¿Obra Mayor u Obra Menor?

Muchos ciudadanos saben que si te acercas a un Ayuntamiento a solicitar una Licencia de Obra y, al expresar tus deseos, ésta es definida como Obra Mayor, te pedirán un Proyecto.

Si es al contrario, y es definida como Obra Menor, quedarás exento de esa obligación, aunque puedes libremente, buscarte un asesoramiento de un técnico, para mayor calidad de lo construido.

En esta entrada aclararemos como detectar si una Obra es Mayor o Menor, con palabras sencillas. En otra entrada del Bolg haremos una exposición sobre la importancia de estar asesorado por un Arquitecto o Aparejador en la mayoría de ellas.

Ser Obra Mayor u Obra Menor NO depende del presupuesto.

Una obra puede ser Mayor con un presupuesto bajo y existen obras Menores con un presupuesto elevado.

Ser Obra Mayor u Obra Menor NO depende del tamaño de la obra.

Pequeñas intervenciones pueden ser Obra Mayor y extensas obras pueden ser Obra Menor.

Por tanto, para aclarar definitivamente estas definiciones y ahorrándonos términos jurídidos, urbanísticos y legislativos, se puede considerar que:

-Obra Mayor: es aquella que "se tocan" elementos que afectan a la seguridad. Por ejemplo, cuando se realizan o se modifican cimientos, pilares, muros de carga, vigas, forjados y muros de contención.

El Estado ha legislado que dada la delicadeza de actuar sobre esos elementos obliga a que exista un Proyecto y unos técnicos pendiente de esa Obra.

Así, toda ampliación de vivienda, en suelo o en altura, es Obra Mayor.


-Obra Menor: es aquella que "no se tocan" elementos que sustentan al edificio y a su seguridad, como los anteriormente citados. Por ejemplo: remodelar un cuarto de baño, cambios de solería, sustitución de ventanas, pinturas, enfoscados,..etc.

El Estado Español considera que al no modificarse los elementos estructurales, no es necesario, sino voluntario, que el promotor busque asesoramiento técnico.

Con palabras muy llanas, esta es la diferencia.

Sin embargo, el marco legislativo que define la Concesión de Licencia y el proceso legal edificatorio no deja el tema cerrado. La jurisprudencia ha elaborado un procedimiento "abierto" a la definición de obra como Menor o Mayor, pues se dan circunstancias donde el límite no está tan claro. Es el sentido común, el que marca la diferencia. Pondré dos ejemplos que he visto en mi vida profesional.

El primero fue la construcción de un murete en una terraza elevada. Fue Obra Mayor. Aunque no se tocaban elementos estructurales. Dada sus dimensiones, sobretodo en altura, 2 metros, y el fuerte viento que empujaba en el lugar, existía el peligro de vuelco del murete hacia un colegio aledaño. Ante esta realidad se elaboró un pequeño informe, con los cálculos correspondiente de empuje de viento y las medidas necesarias en obra, para una construcción segura.

Otro caso fue la realizadión de unos tabiques divisorios y nueva solería en un piso alto, donde el forjado (suelo) era de palos antiguos. Se tuvo que analizar la estructura y reforzarla para evitar que esa "pequeña obra" arruinara el edificio.

Muchos, por ahorrarse un pequeño porcentaje de dinero respecto al que se gasta en la obra, evitan por todos los medios el buscar asesoramiento de un Arquitecto. Cuando se producen daños a terceros, es decir, cuando se daña a los vecinos, y éstos protestan o denuncian, es cuando descubren su equivocación.

Ante un juez, el haber realizado daños a un tercero por Obra Mayor sin asesoramiento técnico, le determina la sentencia.

También ocurre que, a veces, un promotor se gasta un dineral en una obra y ésta le condena, de por vida, a vivir en un edificio que no cumple las condiciones mínimas de aislamiento térmico, acústico, y de humedad. Por poco dinero has marcado completamente tu vivir.

Y no digamos cuando ocurre un accidente de un trabajor, raro es el promotor que sabe que, sin técnicos, ellos son los máximos responsables de la seguridad de la Obra, según la legislación actual. Muchos lo descubren delante del juez.

Será el tema de otra entrada.
Gracias por su atención.

FOTOS: Vivienda Unifamiliar Exenta (chalet) en Zalamea la Real.
Arquitectos: Carlos Vázquez Pérez y J.Ángel Sánchez Prieto.
Promotor: Miguel Contreras.